47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

东西问·中外对话丨从古丝绸之路到“一带一路”，东方文化如何走向自信？******

　　2000多年前，横贯亚欧的丝绸之路是连接东西方商贸人文的纽带，古丝绸之路对东西方文明交流互鉴有着重要启示。

　　如今，大国博弈、乌克兰危机、中东乱局……亚欧大陆，这片承载着人类重要文明记忆的土地，被视作全球地缘政治和经济竞合的中心。

　　就此，中新社“东西问·中外对话”邀请中国社科院学部委员、中国边疆研究所所长邢广程，西南大学伊朗研究中心主任冀开运，与伊朗艺术研究院助理教授、东方部主任纳思霖展开对话。

　　专家们表示，古丝绸之路见证了人类不同发展阶段的文明交流。它启示当今世界：文明需要开放互鉴，而非封闭脱钩；需要平等尊重，而非唯我独尊。当前，美国等国家在亚欧地缘政治上频繁“埋雷”“添堵”，阻碍亚欧互联互通的战略意图明显，其背后则是狭隘的“文明优越论”作祟。

　　对话实录摘编如下：

　　丝路见证不同阶段的文明互鉴

　　中新社记者：古代丝绸之路是连接亚欧非的文明之路。从古代丝绸之路到如今的“一带一路”，为何亚欧之间的互联互通如此重要？

　　邢广程：公元前138年，张骞出使西域，司马迁有一个非常经典的概括叫“凿空”——就是丝绸之路从欧洲到亚洲，几乎实现了全线贯通。现在我们提出“一带一路”，就是说明到了21世纪，人类依然需要在欧亚非大陆进一步实现互联互通，这是全球化的需要，也是人类在不同阶段所进行的文明交流互鉴探索。

　　纳思霖：现在我们把丝绸之路视为文明交往之路，就是鉴于自古以来这条路上基于贸易而展开的丰富人文交流。丝绸之路上的中国和伊朗有悠久的文明交往史，比如，人们常听到一个说法，一个伊朗国王把狮子作为礼物送给中国皇帝。狮子，波斯语叫Sheir，来中国之后称作“狮”。可以说，中国狮舞也是中伊文明友谊之舞。

　　但是，现在伊朗年轻人对古丝路文化知之甚少，提到中国文化，他们可能只会想到中餐、武术、商业等。因此，我们也需要教导这些对东方文化，对中伊两国的宗教、语言感兴趣的大学新生，要让现在的两国年轻人相互了解。

　　中新社记者：纳思霖长期从事丝路文化研究，最近出版了新书《伊朗细密画中的中国元素》，这些研究对于当下的文明互鉴有何意义？

　　纳思霖：为了以最佳方式来展示历史上中伊文明之间的艺术交流史，我在中国做了四五年研究。在这本配有插图的书中，我们介绍了在中国元朝时期，伊朗绘画受到的来自中国的影响，并展示了两个文明古国之间历史悠久的友谊。因此，我希望这有助于帮助对东方艺术，尤其是中伊两大文明的艺术感兴趣的人们加深对两大文明间的友谊的理解。

　　中新社记者：作为古丝绸之路上的两大重要文明，中国和伊朗有2000多年的文明交往史，这种交往有哪些现实启示？

　　冀开运：中伊两大文明有惊人的相似之处。在古代，两大文明都曾影响周边国家；到了近代，都曾深受列强侮辱压迫；而现当代，两大文明都在谋求民族复兴，探求有民族特色的现代化进程。

　　这种友好交往启示我们，其一，要对自己的文明有高度自觉自尊；其二，任何文明都有长处，应包容互鉴；其三，每个文明都有长期生存的理由。中伊是2500年来欧亚大陆文明交往的典范，历史让我们懂得，平等开放、互学互惠的前提下，世界文明才会结出更加辉煌灿烂的成果，这就是中伊文明交往对今天全球化、文明互鉴最深刻的启示。

　　资料图：丝绸之路上的甘肃永靖县炳灵寺石窟。中新社发 杨艳敏摄

　　从“仰视”到“平视”，

　　是东方文化自信回归

　　中新社记者：我们以往经常说“崇洋”，但现在很多中国年轻人喜欢“国潮”“华流”，从东西文化吸引力的变化，能看出哪些历史逻辑？

　　邢广程：我年轻的时候，还能听到很多老年人将煤油叫“洋油”，火柴叫“洋火”。“洋”字代表了一种我们说不出的洋气感，其实就是文化吸引力。之前我们是仰视西方，现在不再仰视，而是平视，对西方的认识更客观，将西方文化作为一种和我们平等交流的文明载体来看待，东西文化吸引力不是单向的，而是双向、多向的。

　　这种心态的变化，最主要的支撑就是中国崛起。我们尝到了改革开放的甜头，尝到了全球化的甜头，尝到了文明互鉴的甜头，开放的大门会越开越大。同时，文化自信的程度越高，我们就越能感到有理由也有义务为人类文明做出更多中国贡献。

　　中新社记者：伊朗年轻一代有没有对于本民族文化或者东方文化的“自信回归”？

　　纳思霖：我非常认同邢教授的观点，我们强调保护自己的文化、语言和文明，但这不意味着封闭，我们要与其他文明在互相尊重的前提下密切交往。

　　近十年，越来越多伊朗年轻人对东方文化感兴趣，大学有中文系，每年都有很多新生选择学中文。从现实看，中文是世界第二大语言，不少学生认为学中文未来可以找份好工作，有不错的收入。从更深层次看，他们是被中华文化吸引，学习汉语时，也会想接触中国的文化和艺术。

　　“自信回归”是个非常好的提法。其实，我们现在常说的美国文化，历史不是很长，只有几百年，甚至都无法称之为文化。东方有深厚的文明积淀，伊朗和中国作为因丝绸之路结缘的两大文明，如今应该有更好的文明交流示范。

　　美国为何对“一带一路”如此纠结？

　　中新社记者：近年来，中国与部分西方国家之间的人文交流受限，如何看待政治操作对文明交往交融的影响？

　　冀开运：中国经过40多年的改革开放融入全球化以来，西方的自利心态就凸显出来：你不能比我富裕，不能比我平等，全球化的好处只应属于我。因此，当中国成为国际秩序建设者、维护者时，这样的国际秩序他们宁可不要。

　　另外，欧美一些人对中华文化、东方文化始终有傲慢与偏见。他们固执地认为东方文化就是愚昧、落后、专制，在意识形态偏见下产生了文明上的傲慢，而这种傲慢又进一步加深偏见。

　　中新社记者：有观点认为，美国在欧亚地缘政治上的频繁动作只有一个目的，即阻碍欧亚大陆经济整合，如何解释？

　　邢广程：今年，美国在乌克兰危机背后下了很大功夫，客观上对丝绸之路经济带，对欧亚“五通”产生影响，因为已经打起仗来了。同时，他又在海上搞印太经济框架，在21世纪海上丝绸之路上再做堵点。美国不断在陆上和海上给亚欧制造新堵点，这种战略意图非常明显。

　　“一带一路”没有排斥美国，也希望美国参加，但是“你不当头就不参加，你要参加必须当头，必须听你的话”，这种帝国思维已不适合21世纪的发展。

　　资料图：2022年12月12日，中欧班列(齐鲁号)第1900列顺利开行。图为开行的“齐鲁号”班列。山东高速 供图

　　中新社记者：如何让美国和西方理解超越意识形态的文明交流互鉴？

　　冀开运：全球化时代，中国离不开世界，世界也离不开中国。回顾古丝绸之路上的文明互鉴，有利于增进东西方在民族心理和文化信仰上的沟通理解。“脱钩”绝不符合世界人民的利益，也不符合中美两国利益。鼓噪“脱钩”言论，说明美国政客的狭隘和短见，事实上，也脱不了钩，不是中国人不想“脱钩”，美国的利益也要求无法“脱钩”。

　　邢广程：我们提出人类命运共同体理念，因为当今人类面临一大堆共同问题，包括气候、灾害、贫困等等，应对这些威胁只能团结协作、命运与共。上升到文明层面就要强调文明对话，强调文明是平等的，没有优劣之分。西方一定要消除“文明优越”的偏见，如果认定盎格鲁撒克逊民族天生高人一等，这就是对文明认识的扭曲。